Nhà ở đô thị - Nhu cầu và thực trạng các dự án

Kỳ cuối: Nhà ở đô thị phải thực sự là những điểm sáng

Thị trường nhà đất tại Cà Mau thoạt nhìn đang phát triển khá “nóng”, tuy nhiên, đi vào thực chất lại khá trầm lắng. Vài khu nhà ở đô thị nằm ở vị trí đắc địa, hệ thống hạ tầng cơ bản đảm bảo, song tỷ lệ mua và xây cất nhà vẫn chưa được lấp đầy, các khu còn lại khá èo uột. Các khu mới ngày càng quy mô hơn, nhưng phần lớn các lô đất đều nằm trong tay các nhà đầu tư, đẩy giá chuyển nhượng lên cao, trong khi nhu cầu mua để ở trên thực tế không lớn. Cùng với đó là những khó khăn do thiếu tính liên kết giữa chính quyền và nhà đầu tư, dẫn đến các khu nhà ở đô thị kém hấp dẫn.

Khó cho nhà đầu tư

Căn cứ quy định tại Điều 52, Luật đất đai 2013, việc giao đất chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Tuy nhiên, hiện nay, các dự án nhà ở đô thị tại Cà Mau cho thấy, công tác giao đất cho các nhà đầu tư chủ yếu căn cứ vào tiến độ giải phóng mặt bằng, giải phóng đến đâu, giao đất đến đó. Từ đó dẫn đến thiếu sự đối chiếu với tiến độ thực hiện dự án, nhu cầu sử dụng đất để triển khai dự án theo tiến độ đã được phê duyệt. Giao đất lưng chừng, dẫn đến không thể tiến hành cấp phép xây dựng cho chủ đầu tư, đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến hạ tầng một số khu nhà ở đô thị thiếu đảm bảo, chưa kết nối. Điển hình cho vấn đề trên là Dự án Happy Home thực hiện dự án Nhà ở thương mại An Sinh tại Khu D - Khu đô thị cửa ngõ Đông Bắc (Khóm 1 và 2, phường Tân Thành, TP. Cà Mau). Trong vùng dự án, nơi thì dự án đang triển khai, chỗ hoạt động sản xuất của người dân bị thu hồi đất vẫn hoạt động. Việc chậm giải phóng mặt bằng không những kéo dài dự án mà tăng giá bồi hoàn, làm thiệt hại nguồn ngân sách nhà nước.

Theo quy định pháp luật về đầu tư, phát triển đô thị, phát triển nhà ở được thể hiện theo thời gian hoạt động của dự án qua 3 giai đoạn, gồm: Đầu tư xây dựng các hạng mục của dự án; chủ đầu tư khai thác, kinh doanh sản phẩm của dự án; giai đoạn kết thúc dự án, bàn giao công tác quản lý hạ tầng cho chính quyền địa phương. Song, hiện có dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư với thời gian hoạt động là 50 năm, nhưng quyết định giao đất để thực hiện dự án chỉ có vài năm. Đây là nguyên nhân dẫn đến việc các chủ đầu tư phải gia hạn sử dụng đất nhiều lần vì thời gian quá ngắn mà công tác giải phóng mặt bằng thì kéo dài, dẫn đến việc thi công không đảm bảo tiến độ. Đơn cử cho thực tế này là Dự án Khu đô thị mới Bạch Đằng (xã Lý Văn Lâm, TP. Cà Mau) được cấp giấy chứng nhận đầu tư với thời hạn 50 năm, nhưng Quyết định giao đất số 95, năm 2005 xác định thời hạn sử dụng đất của dự án đến cuối tháng 12/2008. Tương tự, tình trạng này cũng xảy ra tại Khu đô thị mới Tài Lộc (Khu A, xã Lý Văn Lâm, TP. Cà Mau).

Là một trong những dự án được đánh giá có hệ thống hạ tầng tốt nhất, tuy nhiên tỷ lệ lấp đầy tại Khu nhà ở đô thị Tài Lộc (Khu A) chưa đạt theo yêu cầu và chưa bàn giao cho chính quyền cơ sở quản lý, do còn vướng khâu giải phóng mặt bằng.Là một trong những dự án được đánh giá có hệ thống hạ tầng tốt nhất, tuy nhiên tỷ lệ lấp đầy tại Khu nhà ở đô thị Tài Lộc (Khu A) chưa đạt theo yêu cầu và chưa bàn giao cho chính quyền cơ sở quản lý, do còn vướng khâu giải phóng mặt bằng.

Nhà nước chưa thực hiện theo cam kết

Một khó khăn đối với các dự án nhà ở đô thị đang gặp phải nữa là Nhà nước chưa hoàn thành trách nhiệm đầu tư hạ tầng (đường giao thông) đấu nối vào các dự án. Thực tế này đang vướng mắc tại Khu đô thị mới Đông Bắc, Quảng trường văn hóa trung tâm (khu C), điểm đấu nối từ đường Nguyễn Trãi (Phường 9) - đoạn khu tập thể Viện Kiểm sát cũ chưa được triển khai; tuyến đấu nối từ Quốc lộ 1A vào Khu dân cư phía Đông Quốc lộ 1A (Khu đô thị Nhựt Hồng) hay đường đấu nối vào Khu đô thị mới Tài Lộc cũng chưa được quan tâm triển khai, kéo theo các dự án chưa phát huy hiệu quả.

Liên quan đến vấn đề này, hiện cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất căn cứ theo quy định: Ngoài việc phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, chủ đầu tư phải hoàn thành hạ tầng kỹ thuật mới đủ điều kiện chuyển nhượng nền đất ở và cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải kiểm tra tính hợp lệ về hồ sơ pháp lý của dự án, phải kiểm tra hạ tầng dự án trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua. Việc buộc chủ đầu tư phải hoàn thành cả hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội như trên căn cứ theo quy định tại điểm b, Khoản 1, Điều 41, Nghị định số 43/2014 NĐ/CP. Xét trên thực tế, việc áp quy định này vào hiện tại sẽ thiếu tính khả thi, trong đó có nguyên nhân như đã nêu trên về các tuyến đấu nối mà Nhà nước chưa đầu tư vào các khu dự án theo cam kết ban đầu.  

Cung gấp 4 lần cầu

Qua khảo sát thực tế tại các khu nhà ở đô thị trên địa bàn, hiện tỷ lệ nhà ở được xây dựng trong khu vực dự án có tiến triển tốt nhất là Khu tái định cư Phường 1 và Phường 9, với tỷ lệ lấp đầy khoảng 85%; Khu A - Khu đô thị Tài Lộc có tỷ lệ lấp đầy khoảng 70%. Các dự án còn lại chỉ đạt từ 15 - 30%. Không kể các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp và dự án được tỉnh chấp thuận chủ trương có kinh doanh sản phẩm nhà ở, còn lại chủ yếu là đất ở được phân lô bán nền. Theo con số thống kê cho thấy, tổng số đất nền ở đã có và sẽ có tại 38 dự án nhà ở đô thị trên địa bàn là 30.309 nền/nhà ở. Trong đó, số nền/nhà đã chuyển nhượng là trên 9.000 nền, đạt tỷ lệ hơn 30%. Số nền đất ở, bao gồm tồn kho các dự án đã có sản phẩm và dự kiến sẽ có đối với các dự án chưa có sản phẩm là trên 21.000 nền/nhà ở.

Đánh giá lượng cung - cầu dựa trên cơ sở phân tích dữ liệu từ Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Cà Mau đến năm 2020 và định hướng đến năm 2030 đã được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 1985 tháng 12/2014, dự báo nhu cầu của thị trường từ 2013 - 2030 trên địa bàn TP. Cà Mau cần khoảng 4.900 nền đất ở tại các khu đô thị mới. Tuy nhiên, theo con số thống kê, từ năm 2000 - 2017, lượng đất nền chuyển nhượng tại TP. Cà Mau là 8.938/29.447 nền. Hiện số nền tồn kho và dự kiến sẽ có vào khoảng 20.464 nền. Như vậy, lượng cung nền nhà gấp 4 lần lượng cầu. Mức tăng dân số thực tế thấp hơn dự báo tại quy hoạch đô thị, trong khi đó nhiều khu đô thị mới đang đầu tư tỷ lệ lấp đầy còn rất thấp nên tồn kho đất nền dự án sẽ có khả năng tiếp tục tăng cao trong thời gian tới.

Lời kết

Cùng với quỹ đất tái định cư hiện nay do TP. Cà Mau quản lý còn quá ít, chưa đáp ứng nhu cầu thì giá bán tại đây còn khá cao so với khả năng tài chính của các hộ bị giải tỏa phải di dời nhà ở. Nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp do Nhà nước đầu tư còn hạn chế; quy định dành 20% xây dựng nhà ở thu nhập thấp tại các dự án khu đô thị mới không được các nhà đầu tư thực hiện vì ít thu lợi. Việc mua nền tại các dự án nhà ở đô thị mới xem ra vượt quá xa khả năng tài chính, khi mức thu nhập hiện tại của người dân địa phương còn khá khiêm tốn. Dù biết sẽ lệ thuộc và bị động về điều kiện sống, nhưng không ít người dân có nhu cầu về nhà ở chấp nhận mua nền, cất nhà tại các khu dân cư tự phát, hẻm tự mở, làm cho tình hình trật tự, quản lý đô thị, nhất là về quy hoạch đô thị tại TP. Cà Mau gặp nhiều khó khăn. 

Thực trạng và nhu cầu nhà ở đô thị tại TP. Cà Mau luôn là vấn đề mang tính thời sự trên mọi phương diện. Không thể phủ nhận trước những đổi thay về phát triển đô thị khi các dự án nhà ở được triển khai, nơi mà trước đây vốn là “đồng không mông quạnh”. Bộ mặt đô thị và điều kiện sống cư dân cũng có nhiều chuyển biến, nhưng nhìn nhận thực tế vấn đề như loạt bài đã nêu và phân tích, vẫn còn đó những khó khăn, vướng mắc, cần có sự vào cuộc quyết liệt với tinh thần trách nhiệm cao của các ngành chức năng và chính quyền địa phương, nhất là trong công tác đánh giá năng lực đầu tư, quản lý và giám sát quá trình đầu tư...

Đô thị trẻ TP. Cà Mau đang phát triển và đi lên cùng cả nước. Những dự án phát triển nhà ở đô thị phải thực sự là điểm sáng, xin đừng là “đốm da beo” giữa lòng đô thị.

Ý kiến bạn đọc
    • Báo ảnh - Cơ quan thuộc Ủy ban Nhân dân tỉnh - Tiếng nói của Nhân dân Cà Mau
      Giấy phép số 55/GP-TTĐT cấp ngày 18/3/2011
    • Tổng biên tập: Lê Nguyễn
    • Tòa soạn và trị sự: Số 57AB Phan Đình Phùng - TP. Cà Mau - Cà Mau
    • Điện thoại: +84 (290) 3822062 / 3822065 / 3831925
    • Fax: +84 (290) 3822060
    • Email: bientapdatmui@yahoo.com.vn